El mercado inmobiliario de Phuket se centra en las villas en venta
Índice del contenido
Tailandia en general y Phuket en particular se ha establecido como un destino turístico internacional, ofreciendo una amplia gama de villas, condominios y apartamentos de lujo a la venta.
Para aquellos que compran una villa en Phuket, su compra es fácilmente comparable a la que se ofrece en el Mediterráneo y el Caribe, pero a una fracción del precio.
Ampliamente reconocido como el pináculo del mercado inmobiliario turístico asiático, el mercado inmobiliario de Phuket ha crecido desde la década de 1990, a la par del desarrollo de su turismo.
El mercado de villas de Phuket está bien posicionado debido en parte a la infraestructura de la isla, que incluye instalaciones y servicios de ocio de clase mundial y un aeropuerto internacional que ofrece una excelente accesibilidad.
Muchos inversores optan por invertir en este mercado, ya que ofrece una combinación de lujo occidental y un estilo de vida tropical exótico.
"La mayoría de los desarrollos de villas de calidad en Phuket se ofrecen a la venta en régimen de arrendamiento"
Definiciones de los diferentes tipos de villas en Phuket.
Una "villa" es un término general para las propiedades inmobiliarias, a menudo una estructura de uno o dos pisos construida en terrenos privados.
La mayoría de las villas en venta en Phuket están ubicadas en una subdivisión o comunidad cerrada con un número limitado de casas.
La mayoría de los desarrollos de villas de calidad en Phuket se ofrecen a la venta en régimen de arrendamiento.
Según la ley tailandesa, los extranjeros no pueden poseer tierras directamente, por lo que se otorgan una serie de arrendamientos renovables por 30 años.
En cuanto a departamentos o condominios, no existe restricción para que los extranjeros compren siempre que el número de propietarios extranjeros que posean un piso en el mismo edificio no supere el 49%. De hecho, la ley estipula que la mayoría de los propietarios deben ser ciudadanos tailandeses.
Por supuesto, los compradores tailandeses pueden comprar terrenos y casas en desarrollos inmobiliarios que ofrecen la opción de propiedad total.
Los tipos de villas en Phuket se pueden clasificar generalmente de la siguiente manera:
1) Villas de alta gama ubicadas en primera línea de playa:
Las villas de Phuket son casas de lujo ubicadas en ubicaciones frente al mar con vistas panorámicas al mar. Los precios de estas villas a la venta en Phuket generalmente comienzan en alrededor de 3 millones de dólares para una propiedad de 3 o 4 dormitorios.
Las características más comunes incluyen una piscina privada, espaciosas áreas de estar interiores y exteriores y altos estándares con instalaciones comunitarias completas y administración profesional.
2) Villas de lujo en Phuket:
Precios de villas de lujo en venta en Phuket Por lo general, comienzan en alrededor de USD 1 millón y se encuentran principalmente en desarrollos de baja densidad que ofrecen un alto nivel de privacidad.
Las características comunes de estas villas de lujo incluyen ubicaciones privilegiadas en laderas o frente a la playa, algunas con vistas al mar.
Estas villas ofrecen un excelente nivel de construcción y acabado. La mayoría de estas propiedades tienen piscina privada, con instalaciones comunitarias completas y gestión profesional de la propiedad.
3) Chalets adosados o adosados:
Hay una serie de desarrollos que ofrecen villas adosadas o casas adosadas en Phuket, particularmente alrededor del área de Laguna Patong.
Estos desarrollos a menudo se ubican más hacia el interior, en su mayoría sin vistas al mar y en desarrollos de mayor densidad con parcelas más pequeñas.
Este tipo de propiedad ofrece una buena calidad de construcción con una variedad de instalaciones comunes, generalmente a precios desde alrededor de 500,000 USD.
4) Villas que forman parte de hoteles estrellas en Phuket:
Phuket tiene un número creciente de villas a la venta que son administradas por grupos de hoteles de cuatro y cinco estrellas, por ejemplo, The Point Yamu de Como, Banyan Tree y Dusit Thani.
Por supuesto, estos complejos cobran una tarifa, ya que los propietarios se beneficiarán de la gestión de cuatro o cinco estrellas.
El precio de una villa en un resort de marca en venta en Phuket comienza desde alrededor de USD 750,000 para una residencia de cuatro estrellas y desde USD 2 millones para una villa de cinco estrellas.
Ubicación de villas en Phuket
Ha habido una diversificación de ubicaciones que se están desarrollando en Phuket. La costa oeste fue el centro original de desarrollo inmobiliario donde ahora se encuentran muchas villas de lujo, incluida Amanpuri.
A medida que se han desarrollado las principales ubicaciones de la costa oeste, las costas sur y este, una vez descuidadas, ahora están experimentando un aumento en el número de desarrollos inmobiliarios exclusivos, por ejemplo, Cape Yamu y The Point Yamu de Como.
Los proyectos también se están expandiendo más allá de Phuket a Phang Nga, Krabi y las islas exteriores de la bahía de Phang Nga.
La costa oeste
Las hermosas playas de la costa oeste desde Nai Thon hasta Kata Noi son el centro del turismo de Phuket y también cuentan con la gran mayoría de hoteles y resorts de alta gama.
Originalmente, los desarrollos de villas se concentraron en Patong hasta el lanzamiento de Laguna Phuket, que trasladó el desarrollo a áreas como Bangtao y Surin, y ahora es el centro de desarrollos de propiedades de lujo en Phuket.
La costa este
Con un número limitado de ubicaciones privilegiadas frente al mar disponibles al oeste de Phuket, la costa este, que ofrece impresionantes vistas de la bahía de Phang Nga, ahora está creciendo rápidamente.
El acceso a la bahía de Phang Nga también ha persuadido a varios desarrollos inmobiliarios de puertos deportivos, a saber, Yacht Haven, Royal Phuket Marina, Ao Por Grand Marina y varios proyectos de villas de lujo, incluidos Marina Living by Ao Po Grand Marina, The Cape Yamu, Baan Yamu Como Point Yamu.
La costa sur
La lejanía del aeropuerto internacional y los campos de golf de Phuket ha provocado un ritmo de desarrollo más lento. Dicho esto, South Phuket no solo tiene excelentes playas, sino también una serie de promontorios con desarrollos inmobiliarios de calidad que ofrecen vistas al mar. La popularidad de Cape Panwa y Rawai, por ejemplo, ha aumentado.
La costa norte
Debido a la escasez de terrenos frente al mar en la costa oeste, varios promotores inmobiliarios se han instalado en las playas del norte de la isla.
La principal ventaja es la proximidad que ofrecen estas villas al aeropuerto internacional de Phuket.
El interior
Los desarrollos más buscados son aquellos cerca del mar con fácil acceso a la playa y aquellos con vistas al campo de golf o cerca de áreas animadas como la ciudad de Phuket.
Pero las propiedades tierra adentro son cada vez más atractivas para las personas que desean comprar una villa en Phuket pero están limitadas por su presupuesto.
Gran Phuket (Phang Nga, Krabi e islas periféricas)
Phang Nga es una alternativa interesante a algunas de las concurridas playas de Phuket. Situado al norte de Phuket, Phang Nga ofrece una costa virgen cerca del aeropuerto internacional de Phuket.
El mercado inmobiliario aquí todavía está en gran parte sin desarrollar, pero se están llevando a cabo una serie de desarrollos inmobiliarios.
¿Cuáles son las opciones para comprar una villa en Phuket?
1) Mercado de reventa de villas de Phuket:
Las villas de reventa son propiedades de segunda mano ofrecidas a la venta por propietarios privados, a diferencia de las ventas directamente del desarrollador original. Estas propiedades pueden estar en construcción (sobre plano) o terminadas.
Hasta la fecha, Phuket tiene un mercado inmobiliario bastante débil para las casas de reventa, ya que la mayoría de los compradores son inversores a largo plazo que buscan un rendimiento de alquiler y ocupan su villa con mucha frecuencia.
Sin embargo, esta es un área a tener en cuenta, ya que el mercado de villas de reventa de Phuket es un mercado en crecimiento y maduración.
2) Villas Phuket completadas:
En general, las personas descubren Phuket como turistas, disfrutan de sus excepcionales playas de arena blanca, hospitalidad incomparable, clima tropical, excelente relación calidad-precio, sitios de buceo de clase mundial y algunos de los mejores campos de golf del sudeste asiático.
Muchos más tarde optan por invertir en su mercado inmobiliario y deciden comprar una villa en Phuket como segunda residencia o casa de retiro.
3) Villas sobre plano en Phuket:
Las villas sobre plano son casas que se venden en esquemas que se están planificando o construyendo actualmente. Para minimizar el riesgo al comprar una villa sobre plano, es importante comprarla a un desarrollador de renombre.
La mayoría de los desarrollos de calidad que se venden sobre plano tienen casas piloto disponibles para ver. A menudo existe la posibilidad de que aumenten los precios de las propiedades sobre plano al final del plan, ya que las ventas sobre plano suelen ofrecerse a un precio más bajo en el momento del lanzamiento.
4) Villas de inversión:
Hay una serie de proyectos posicionados como propiedades de inversión con rentabilidad por alquiler.
Estas propiedades de inversión se construyen con fines de inversión y están sujetas a restricciones de ocupación para los propietarios.
El nivel de rendimiento garantizado generalmente varía entre el 5% y el 8% durante un período de 1 a 6 años y el uso anual del propietario de 45 a 60 días, según el proyecto.
Invertir en Phuket
Ahora hay más de 3,000 propietarios de villas en la isla. Durante los últimos 10 años, Phuket ha estado ofreciendo a los compradores de propiedades una inversión con un buen rendimiento potencial del capital.
Algunos inversores han experimentado una apreciación de la inversión promedio del 20% al 50% anual para ubicaciones de primera línea de playa o con vista al mar, y algunas propiedades de Phuket incluso han visto un aumento del 100% en el valor de los activos entre el lanzamiento y la finalización.
Estilo de vida / Ocio / Infraestructura
Phuket cuenta actualmente con más de 1,700 hoteles y complejos turísticos, así como numerosas instalaciones deportivas y de ocio. La isla tiene un total de seis campos de golf, incluidos Blue Canyon Country Club, Laguna Phuket Golf Course y Mission Hills, y también cuatro puertos deportivos que ofrecen un total de 655 atracaderos en puertos deportivos.
El turismo y el mercado inmobiliario de Phuket ha madurado y también hay una creciente variedad de restaurantes y entretenimiento de alta gama.
La infraestructura de la isla también está bien desarrollada con un aeropuerto internacional, 6 hospitales importantes y 3 escuelas internacionales. El desarrollo de la infraestructura y las instalaciones de ocio de Phuket ha complementado el crecimiento del mercado inmobiliario de Phuket a lo largo de los años.
Tiempo
Phuket disfruta de un clima tropical suave y una temperatura bastante constante durante todo el año (25 a 35 grados Celsius), siendo el clima ideal durante los meses de invierno europeos de diciembre a marzo / abril.
Hay dos estaciones distintas en Phuket: la estación seca y la temporada de lluvias. El clima en Phuket es perfecto cuando la estación seca comienza de noviembre a enero, mientras que marzo y abril son los meses más calurosos. La temporada de lluvias se extiende desde finales de abril hasta noviembre, cuando las precipitaciones son más intensas.
Acceso a / desde Phuket
Las llegadas a Phuket superaron los 5 millones de visitantes en 2019. Con un total de 42 aerolíneas (14 de las cuales son aerolíneas chárter), el Aeropuerto Internacional de Phuket ofrece vuelos a destinos como Hong Kong, Singapur, Kuala Lumpur, Moscú, Seúl y muchos más.
Encuesta de mercado de Phuket Villa (aún no tenemos las cifras oficiales para 2020 en el momento de redactar este artículo)
- Se vendieron un total de 95 villas en la segunda mitad de 2019, un 51% más año con año.
- Las ventas de nuevas propiedades estuvieron dominadas por inversores que querían ingresos por alquiler y buscaban villas de bajo precio por debajo de los 35 millones de THB, lo que representa el 94% del total de villas vendidas en el segundo semestre de 2.
- El mercado de alta gama (35 millones de THB y más) mejoró con un total de 6 villas de alta gama vendidas.
- En el segundo trimestre de 2 se lanzaron cuatro proyectos de villas, dos de los cuales pertenecen al segmento inferior con precios por debajo de los 2019 millones de THB. Los otros dos pertenecen al segmento de nivel de entrada, mientras que uno estaba en el segmento de gama alta con precios de 35 a 35 millones.
Un resumen del proceso de compra de una propiedad en Tailandia.
Condiciones de pago al comprar una propiedad en Tailandia:
La mayoría de las propiedades nuevas en Tailandia se venden sobre plano o en construcción. A los compradores siempre se les pedirá que paguen un depósito por la reserva de la unidad que hayan elegido. Esto asegura que la propiedad se retire del mercado. A partir de entonces, se permite algún tiempo (generalmente 30 días) para redactar los documentos legales antes de que se realice el primer pago al firmar el contrato.
A partir de entonces, los pagos restantes generalmente se distribuyen a lo largo de la duración de la construcción.
Aquí hay un ejemplo:
- Firma del contrato de compraventa: 20%.
- Finalización de los cimientos o zócalo de la villa: 20%.
- Terminación de columnas, forjados y cerramientos de cubierta: 20%.
- Finalización de la estructura de la villa, incluidas puertas y ventanas exteriores: 20%.
- Finalización sustancial de la villa y transferencia final de propiedad: 20%.
Fondo de amortización:
En un nuevo desarrollo de villa o condominio, cada propietario pagará una cantidad inicial a un fondo de amortización cuando se transfiera la propiedad. Esta cantidad se utilizará en el futuro para renovaciones y reparaciones importantes que no forman parte del presupuesto operativo.
Costos de gestión de áreas comunes:
En un esquema de villa (tenga en cuenta que esto también se aplica a un condominio / edificio de apartamentos), los administradores de propiedades específicamente designados normalmente serán responsables de administrar las áreas comunes.
Este servicio incluye:
- Seguridad in situ las 24 horas
- Mantenimiento y riego de todo el paisajismo de las áreas comunes.
- Limpieza y mantenimiento de todas las áreas comunes
- Oficina de administración y personal, así como costos relacionados, contabilidad y seguros.
- Suministro de luz y agua en las áreas comunes. Recolección de residuos y control de plagas.
La empresa de administración de la propiedad informa directamente al comité de propietarios sobre los problemas de administración y el estado financiero del proyecto.
Como recordatorio, de acuerdo con la ley tailandesa, a los extranjeros no se les permite poseer tierras directamente, por lo que se otorgan una serie de arrendamientos renovables de 30 años (Arrendamiento).
Sin embargo, un extranjero puede ser propietario de la casa o villa que compra (el edificio, no el terreno).
En cuanto a departamentos o condominios, no existen restricciones para que los extranjeros compren siempre que el número de propietarios extranjeros que posean un piso en el mismo edificio no supere el 49%.
De hecho, la ley estipula que la mayoría de los propietarios deben ser ciudadanos tailandeses.
Por supuesto, los compradores tailandeses pueden comprar terrenos y casas en desarrollos inmobiliarios que ofrecen la opción de propiedad total.
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