Pasar Properti Phuket Fokus pada Villa Dijual
Daftar Isi
Thailand pada umumnya dan Phuket pada khususnya telah memantapkan dirinya sebagai tujuan resor internasional, menawarkan berbagai macam vila mewah, kondominium dan apartemen untuk dijual.
Bagi mereka yang membeli vila di Phuket, pembelian mereka dengan mudah dapat dibandingkan dengan yang ditawarkan di Mediterania dan Karibia, tetapi dengan harga yang lebih murah.
Dikenal luas sebagai puncak pasar properti resor Asia, pasar properti Phuket telah berkembang sejak 1990-an, seiring dengan perkembangan pariwisatanya.
Pasar vila Phuket memiliki posisi yang baik karena sebagian dari infrastruktur pulau, termasuk fasilitas dan fasilitas rekreasi kelas dunia dan bandara internasional yang menawarkan aksesibilitas yang sangat baik.
Banyak investor memilih untuk berinvestasi di pasar ini karena menawarkan perpaduan kemewahan barat dan gaya hidup tropis yang eksotis.
“Sebagian besar pengembangan vila berkualitas di Phuket ditawarkan untuk dijual dengan basis sewa”
Definisi dari berbagai jenis vila di Phuket.
Sebuah "villa" adalah istilah umum untuk properti tanah, seringkali struktur satu atau dua lantai yang dibangun di atas tanah pribadi.
Sebagian besar vila yang dijual di Phuket terletak di subdivisi atau komunitas yang terjaga keamanannya dengan jumlah rumah yang terbatas.
Sebagian besar pengembangan vila berkualitas di Phuket ditawarkan untuk dijual dengan basis sewa.
Di bawah hukum Thailand, orang asing tidak diperbolehkan memiliki tanah secara langsung, sehingga serangkaian sewa yang dapat diperbarui selama 30 tahun diberikan.
Sedangkan untuk apartemen atau kondominium, tidak ada batasan bagi orang asing untuk membeli dengan syarat jumlah pemilik asing yang memiliki rumah susun dalam satu gedung tidak melebihi 49%. Memang, undang-undang menetapkan bahwa mayoritas pemilik harus warga negara Thailand.
Tentu saja, pembeli Thailand dapat membeli tanah dan rumah dalam pengembangan real estat yang menawarkan opsi kepemilikan penuh.
Jenis-jenis villa di Phuket secara umum dapat diklasifikasikan sebagai berikut:
1) Vila kelas atas yang terletak di garis depan pantai:
Vila-vila di Phuket adalah rumah mewah terletak di lokasi tepi pantai dengan pemandangan panorama laut. Harga untuk vila yang dijual di Phuket ini biasanya mulai dari sekitar 3 juta USD untuk properti dengan 3 atau 4 kamar tidur.
Fitur yang paling umum termasuk kolam renang pribadi, ruang tamu dalam dan luar ruangan yang luas dan standar tinggi dengan fasilitas umum lengkap dan manajemen profesional.
2) Vila mewah di Phuket:
Harga dari villa mewah untuk dijual di Phuket biasanya mulai dari sekitar USD 1 juta dan sebagian besar berlokasi di pengembangan kepadatan rendah yang menawarkan privasi tingkat tinggi.
Fitur umum dari vila mewah ini termasuk lokasi lereng bukit atau tepi pantai utama, beberapa dengan pemandangan laut.
Vila-vila ini menawarkan standar konstruksi dan penyelesaian yang sangat baik. Sebagian besar properti ini memiliki kolam renang pribadi, dengan fasilitas umum lengkap dan manajemen properti profesional.
3) Vila atau townhouse semi-terpisah:
Ada sejumlah pembangunan yang menawarkan vila atau townhouse semi-terpisah di Phuket, khususnya di sekitar area Laguna Patong.
Pengembangan ini sering terletak lebih jauh ke pedalaman, kebanyakan tanpa pemandangan laut dan dalam pengembangan kepadatan yang lebih tinggi dengan plot yang lebih kecil.
Jenis properti ini menawarkan kualitas konstruksi yang baik dengan berbagai fasilitas umum, biasanya dengan harga mulai dari sekitar 500,000 USD.
4) Villa yang merupakan bagian dari hotel berbintang di Phuket:
Phuket memiliki semakin banyak vila untuk dijual yang dikelola oleh grup hotel bintang empat dan lima, misalnya The Point Yamu oleh Como, Banyan Tree dan Dusit Thani.
Resor-resor ini tentu saja mengenakan biaya karena pemiliknya akan mendapatkan keuntungan dari manajemen bintang empat atau lima.
Harga vila di resor bermerek yang dijual di Phuket mulai dari sekitar USD 750,000 untuk hunian bintang empat dan mulai USD 2 juta untuk vila level bintang lima.
Lokasi vila di Phuket
Ada diversifikasi lokasi yang dikembangkan di Phuket. Pantai barat adalah pusat awal pengembangan properti di mana banyak vila mewah sekarang berada, termasuk Amanpuri.
Karena lokasi pantai barat utama telah dikembangkan, pantai selatan dan timur yang dulu diabaikan sekarang mengalami peningkatan jumlah pengembangan properti eksklusif, misalnya Cape Yamu dan The Point Yamu oleh Como.
Proyek juga berkembang di luar Phuket ke Phang Nga, Krabi dan pulau-pulau terluar Teluk Phang Nga.
Pantai Barat
Pantai-pantai indah di pesisir barat dari Nai Thon hingga Kata Noi adalah pusat pariwisata Phuket dan juga memiliki sebagian besar hotel dan resor kelas atas.
Awalnya pengembangan vila terkonsentrasi di Patong hingga peluncuran Laguna Phuket yang menggeser pengembangan ke area seperti Bangtao dan Surin, dan sekarang menjadi pusat pengembangan properti mewah di Phuket.
Pantai Timur
Dengan terbatasnya jumlah lokasi tepi pantai utama yang tersedia di sebelah barat Phuket, pantai timur, yang menawarkan pemandangan Teluk Phang Nga yang menakjubkan, kini berkembang pesat.
Akses ke Phang Nga Bay juga turut mendorong sejumlah pembangunan marina property, yakni Yacht Haven, Royal Phuket Marina, Ao Por Grand Marina dan sejumlah proyek villa mewah, antara lain Marina Living by Ao Po Grand Marina, The Cape Yamu, Baan Yamu Como Point Yamu.
Pantai Selatan
Keterpencilan bandara internasional Phuket dan lapangan golf telah mengakibatkan lambatnya pembangunan. Konon, Phuket Selatan tidak hanya memiliki pantai yang indah, tetapi juga sejumlah tanjung dengan pengembangan real estat berkualitas yang menawarkan pemandangan laut. Popularitas Tanjung Panwa dan Rawai misalnya meningkat.
Pantai Utara
Karena kurangnya lahan tepi pantai di pantai barat, sejumlah pengembang properti telah mendirikan di pantai utara pulau itu.
Keuntungan utama adalah kedekatan yang ditawarkan vila-vila ini ke Bandara Internasional Phuket.
pedalaman
Perkembangan yang paling dicari adalah yang dekat dengan laut dengan akses mudah ke pantai dan yang memiliki pemandangan lapangan golf atau dekat dengan area ramai seperti kota Phuket.
Tetapi properti lebih jauh ke pedalaman menjadi semakin menarik bagi individu yang ingin membeli vila di Phuket tetapi dibatasi oleh anggaran mereka.
Grand Phuket (Phang Nga, Krabi dan pulau-pulau terpencil)
Phang Nga adalah alternatif yang menarik untuk beberapa pantai sibuk di Phuket. Terletak di utara Phuket, Phang Nga menawarkan garis pantai murni yang dekat dengan Bandara Internasional Phuket.
Pasar properti di sini sebagian besar masih belum berkembang, tetapi sejumlah perkembangan properti sedang berlangsung.
Apa saja pilihan untuk membeli vila di Phuket?
1) Pasar penjualan kembali vila Phuket:
Vila yang dijual kembali adalah properti bekas yang ditawarkan untuk dijual oleh pemilik pribadi, bukan penjualan langsung dari pengembang aslinya. Properti ini mungkin sedang dibangun (di luar rencana) atau selesai.
Sampai saat ini, Phuket memiliki pasar properti yang cukup lemah untuk rumah dijual kembali, karena sebagian besar pembeli adalah investor jangka panjang yang mencari pengembalian sewa dan sangat sering menempati vila mereka.
Namun ini adalah area yang harus diperhatikan karena pasar vila dijual kembali di Phuket adalah pasar yang berkembang dan matang.
2) Vila Phuket yang sudah selesai:
Pada umumnya orang menemukan Phuket sebagai turis, menikmati pantai berpasir putih yang luar biasa, keramahan yang tak tertandingi, iklim tropis, nilai uang yang sangat baik, situs menyelam kelas dunia dan beberapa lapangan golf terbaik di Asia Tenggara.
Banyak kemudian memilih untuk berinvestasi di pasar properti dan memutuskan untuk membeli sebuah vila di Phuket sebagai rumah kedua atau rumah pensiun.
3) Vila di luar rencana di Phuket:
Vila off-plan adalah rumah yang dijual dalam skema yang sedang direncanakan atau dibangun. Untuk meminimalkan risiko saat membeli vila di luar rencana, penting untuk membeli dari pengembang yang memiliki reputasi baik.
Sebagian besar pengembangan kualitas yang menjual di luar rencana memiliki rumah pertunjukan yang tersedia untuk dilihat. Seringkali ada potensi kenaikan harga untuk properti di luar rencana di akhir skema, karena penjualan di luar rencana biasanya ditawarkan dengan harga lebih rendah saat peluncuran.
4) Vila investasi:
Ada sejumlah proyek yang diposisikan sebagai properti investasi dengan hasil sewa.
Properti investasi ini dibangun untuk tujuan investasi dan tunduk pada pembatasan hunian bagi pemiliknya.
Tingkat pengembalian yang dijamin umumnya bervariasi antara 5% dan 8% untuk jangka waktu 1 hingga 6 tahun dan penggunaan pemilik tahunan selama 45 hingga 60 hari, tergantung pada proyeknya.
Berinvestasi di Phuket
Sekarang ada lebih dari 3,000 pemilik vila di pulau itu. Selama sekitar 10 tahun terakhir, Phuket telah menawarkan kepada pembeli properti sebuah investasi dengan potensi pengembalian modal yang baik.
Beberapa investor telah mengalami apresiasi investasi rata-rata sebesar 20% hingga 50% per tahun untuk lokasi tepi pantai atau pemandangan laut yang utama, dan beberapa properti Phuket bahkan mengalami peningkatan nilai aset sebesar 100% antara peluncuran dan penyelesaian.
Gaya Hidup / Kenyamanan / Infrastruktur
Phuket saat ini memiliki lebih dari 1,700 hotel dan resor serta berbagai fasilitas olahraga dan rekreasi. Pulau ini memiliki total enam lapangan golf, termasuk Blue Canyon Country Club, Laguna Phuket Golf Course dan Mission Hills, dan juga empat marina yang menawarkan total 655 tempat berlabuh marina.
Pasar pariwisata dan properti Phuket telah matang dan ada juga pilihan restoran dan hiburan kelas atas yang terus berkembang.
Infrastruktur pulau juga berkembang dengan baik dengan bandara internasional, 6 rumah sakit besar dan 3 sekolah internasional. Perkembangan infrastruktur dan fasilitas rekreasi Phuket telah melengkapi pertumbuhan pasar properti Phuket selama bertahun-tahun.
Cuaca
Phuket menikmati iklim tropis yang sejuk dan suhu yang cukup konstan sepanjang tahun (25 hingga 35 derajat Celcius), dengan cuaca yang ideal selama bulan-bulan musim dingin Eropa dari Desember hingga Maret/April.
Ada dua musim yang berbeda di Phuket: musim kemarau dan musim hujan. Cuaca di Phuket sangat cocok ketika musim kemarau dimulai dari November hingga Januari, sedangkan Maret dan April adalah bulan-bulan terpanas. Musim hujan berlangsung dari akhir April hingga November saat curah hujan paling tinggi.
Akses ke/dari Phuket
Kedatangan ke Phuket melebihi 5 juta pengunjung pada tahun 2019. Dilayani oleh total 42 maskapai (14 di antaranya adalah maskapai charter), Bandara Internasional Phuket menawarkan penerbangan ke tujuan seperti Hong Kong, Singapura, Kuala Lumpur, Moskow, Seoul dan banyak lagi.
Survei Pasar Villa Phuket (Kami belum memiliki angka resmi untuk tahun 2020 pada saat penulisan)
- Sebanyak 95 vila terjual pada paruh kedua 2019, naik 51% YoY.
- Penjualan properti baru didominasi oleh investor yang menginginkan pendapatan sewa dan mencari vila kelas bawah dengan harga di bawah THB 35 juta, yang merupakan 94% dari total vila yang terjual pada semester kedua 2.
- Pasar kelas atas (THB 35 juta ke atas) meningkat dengan total 6 vila kelas atas terjual.
- Empat proyek vila diluncurkan pada Q2 2019, dua di antaranya milik segmen bawah dengan harga di bawah THB 35 juta. Dua lainnya milik segmen entry level, sedangkan satu di segmen high end dengan harga 35-90 juta.
Ringkasan proses pembelian properti di Thailand.
Syarat pembayaran saat membeli properti di Thailand:
Mayoritas properti baru di Thailand dijual di luar rencana atau sedang dibangun. Pembeli akan selalu diminta untuk membayar deposit untuk pemesanan unit yang telah dipilihnya. Ini memastikan bahwa properti itu diambil dari pasar. Setelah itu, beberapa waktu (biasanya 30 hari) diperbolehkan untuk menyusun dokumen hukum sebelum pembayaran pertama dilakukan pada penandatanganan kontrak.
Setelah itu, sisa pembayaran biasanya tersebar selama masa konstruksi.
Berikut ini contohnya:
- Tanda tangan kontrak penjualan: 20%.
- Penyelesaian fondasi atau dasar vila: 20%.
- Penyelesaian kolom, pelat lantai dan rangka atap: 20%.
- Penyelesaian struktur vila, termasuk pintu dan jendela luar: 20%.
- Penyelesaian substansial dari vila dan transfer kepemilikan akhir: 20%.
Dana pelunasan:
Dalam pengembangan vila atau kondominium baru, setiap pemilik akan membayar sejumlah uang awal ke dana pelunasan saat kepemilikan dialihkan. Jumlah ini akan digunakan di masa depan untuk renovasi dan perbaikan besar yang bukan merupakan bagian dari anggaran operasional.
Biaya pengelolaan area umum:
Dalam skema vila (perhatikan bahwa ini juga berlaku untuk bangunan kondominium/apartemen), manajer properti yang ditunjuk secara khusus biasanya akan bertanggung jawab untuk mengelola area umum.
Layanan ini meliputi:
- Keamanan di tempat 24 jam
- Pemeliharaan dan penyiraman semua lansekap area umum
- Pembersihan dan pemeliharaan semua area umum
- Kantor manajemen dan staf serta biaya terkait, akuntansi dan asuransi.
- Pasokan listrik dan air di area umum. Pengumpulan sampah dan pengendalian hama.
Perusahaan manajemen properti melapor langsung ke komite pemilik tentang masalah manajemen dan status keuangan proyek.
Sebagai pengingat, menurut hukum Thailand, orang asing tidak diperbolehkan memiliki tanah secara langsung, sehingga serangkaian sewa yang dapat diperbarui selama 30 tahun diberikan (Leasehold).
Namun, orang asing dapat memiliki rumah atau vila yang dibelinya (bangunan, bukan tanah).
Sedangkan untuk apartemen atau kondominium, tidak ada batasan bagi orang asing untuk membeli dengan ketentuan jumlah pemilik asing yang memiliki rumah susun di gedung yang sama tidak melebihi 49%.
Memang, undang-undang menetapkan bahwa mayoritas pemilik harus warga negara Thailand.
Tentu saja, pembeli Thailand dapat membeli tanah dan rumah dalam pengembangan real estat yang menawarkan opsi kepemilikan penuh.
ADA PERTANYAAN?
MARI BERHUBUNGAN
Kunjungan virtual properti juga dimungkinkan selama masa-masa aneh ini. Tertarik? Beri tahu kami, kami akan mengatur ini untuk Anda.
